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종류 : 종이책

나는 경매와 NPL로 노후 걱정 없이 산다평범한 월급쟁이도 부자아빠 되는 경매투자 비법!

저자
배기영 , 조철현 지음
출판사
채움과 사람들 | 2017.04.20
형태
판형 규격外 | 페이지 수 432 | ISBN
ISBN 10-1195869584
ISBN 13-9791195869589
정가
24,00021,600
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정보 제공 : 교보문고 YES24 영풍문고 인터파크도서 반디앤루니스

책소개

『나는 경매와 NPL로 노후걱정 없이 산다』는 경매와 NPL로 직장인은 투자(Two-job)을, 퇴직한 분들은 노후 전문직업으로 삼을 수 있도록 저자들이 실전투자 노하우를 바탕으로 기술한 책이다. 그래서 초·중급자 등이 쉽게 따라 할 수 있도록 기술했다. 저자는 경매가 나의 노후다 생각하고 시간이 있을 때마다 경매 책을 읽는 것부터 시작했다. 그리고 부족한 것을 채우기 위해 경매학원을 찾아가 열심히 공부했다. 이러한 노력으로 1999년부터 본격적인 경매를 시작해 월급보다 경매수입을 더 높일 수 있었다. 이때부터 필자가 꿈에 그리던 투잡을 하게 된 것이었다고 한다. 이러한 경험 등을 바탕으로 실전투자에서 알고 있어야할 내용을 기술한 책이다.

저자소개

저자 : 배기영
저자 배기영은 명지대학원 건축공학석사, 건축기술사 등으로 1978년 건설회사인 한신공영㈜ 건축부에 입사하여 아파트, 빌딩, 공장, 토지개발, 재건축, 재개발 등의 현장소장 업무를 2003년까지 25년간 근무했다. 직장생활을 하면서 경매가 나의 노후다 생각하고 시간이 있을 때마다 경매를 시작해 월급보다 경매수입을 더 높일 수 있는 투잡을 하게 되었고, 현재 한신공영㈜를 퇴사하고, 케이원건설㈜에서 부사장으로 재직 중에 있다.
- 약력
명지 대학원 건축 공학석사
한신공영㈜ 건축부 입사
동국대학교 경영대학원 경매과정 수료
서울대학교 환경대학원 최고위과정 수료
중앙대학교 건설대학원 최고위과정 수료
한신공영㈜ 건축부 퇴사
케이원건설㈜부사장 입사
서울건축사 협회글로벌과정 수료
한양대학교부동산최고위과정 수료
현재 건축 기술사

저자 : 조철현
저자 조철현은 대학을 졸업한 후 경남은행에 입사하여 금융인으로서 인생의 첫출발을 시작했다, 그리고 2000년까지 다니던 직장을 그만두고 나서 경매가 나의 노후다 생각하고 시간이 있을 때마다 경매 책을 읽는 것부터 시작했다. 이렇게 경매공부를 하면서 실전경험도 쌓고, NPL투자도 하면서 정신없이 열심히 살다보니, 필자도 모르게 노후 걱정 없이 살 수 있게 되었다고 한다.

- 약력
경매(공매) 전문가
NPL(부실채권) 전문가
부동산개발 전문가
국립 경상대학교 경제학과 졸업
창원대학교 대학원 경제학 석사
전) 경남은행 근무
전) 중소기업청 소상공인지원센타 강사 역임
전) ㈜대호디피씨 대표이사 역임
현) 영남NPL협회장
현) ㈜조이자산관리(AMC)총괄대표
현) ㈜조양NPL대부 대표
현) 마산대학교 평생교육원 경공매 강좌 외래교수

목차

Chapter 1 노후 생활자금이 왜! 부족하고, 어떻게 준비하면 될까?

01 노후 생활자금이 부족한 이유와 경제적 행복의 가장 큰 장애물은?
100세 시대 노후 생활자금이 부족한 이유는 뭘까?
경제적 행복의 가장 큰 장애물은 노후준비 부족에 있다
02 100세 시대 노후 생활자금은 얼마나 필요할까?
100세 시대 부족한 노후 생활자금은?
노후자금, 정말로 얼마나 필요할까?
03 부동산경매 시장에서 안정적인 노후 생활자금을 마련하는 노하우!
경매는 투자하는 그 순간부터 이익이 확보되는 안정적인 재테크시장이다
부동산투자의 기본은 경매로 내 집 마련하는 것부터 시작해라!?
다가구주택으로 임대수익을 올려 노후자금을 마련하는 실전노하우!
원룸건물과 상가건물 등의 임대소득으로 노후자금을 마련해라!
현대아파트를 낙찰 받아 세금절세 방법으로 팔아서 노후 자금마련!
부실채권(NPL)을 매입 후 경매를 신청해 높은 수익을 올릴 수 있었던 사례
역세권 다가구주택을 공매로 낙찰 받아 임대수익으로 노후자금 만들기


Chapter 2 경매로 월급쟁이 배 부사장은 투잡을, 은행을 퇴직한 조 사장은 어떻게 성공했나?

01 월급쟁이 배 부사장은 경매를 투잡(two-job)으로 어떻게 성공했나?
직장인 배 부사장은 어떻게 경매를 시작하게 되었나?
강남 현대아파트 54평형을 1억370만원에 낙찰 받아 성공한 사례
배 부사장은 다가구주택을 낙찰 받아 임대수익으로 노후자금을 마련하고 있다
배 부사장이 경매로 낙찰 받아 투잡으로 노후 자금마련에 성공한 사례들
한국자산신탁의 현장공매에서 1층 상가점포를 낙찰 받아 임대한 사례
02 은행을 명퇴한 조 사장이 경매와 NPL투자로 노후자금 만들기에 성공하다
조 사장은 은행을 명퇴 후 어떻게 경매와 NPL투자를 시작했나?
반포 우성아파트를 1억1,780만원에 사서 3억9,500만원에 매각한 사례
신도림 태영아파트를 6억8,170만원에 사서 8억5,000만원에 팔다
NPL투자로 저당권을 매입 후 경매를 신청하는 방법으로 수익을 올릴 수 있었던 사례
재개발구역 상가주택 2분의 1을 공매로 낙찰 받아 대박난 사례
03 부동산으로 성공하려면 어떻게 해야 하나?
부동산에 대해 가지고 있는 고정관념부터 버려라!
부동산에서 성공하려면 몇 가지 요건을 갖추고 투자해야 한다


Chapter 3 경매는 어떻게 진행되고, 그 절차에서 하자가 발생할 때 대응방법

01 한눈에 보는 경매전체 진행 흐름도
02 채권자가 경매신청하면 경매는 다음과 같이 진행된다
임의경매와 강제경매신청
경매개시결정과 압류효력
03 경매에서 매각 준비절차는 어떻게 진행되나?
배당요구의 종기결정 및 공고ㆍ통지(법 84조1,2,3항)
채권신고의 최고
공유자에 대한 통지
현황조사보고서 작성
배당요구신청의 종기
감정평가명령 및 최저매각가격결정
매각물건명세서의 작성
매각기일 및 매각결정기일의 지정ㆍ공고 및 통지
매각물건 서류 비치 및 열람
04 매각기일에 입찰서 제출과 잔금 납부 후 배당까지 마무리하는 과정
매각(입찰)기일
매각허가결정 또는 불허가결정
매각결정의 확정과 대금지급기한 지정ㆍ통지
대금 납부와 미납 시 대응방법
배당 진행절차는?
05 경매절차에서 하자가 발생할 때 이렇게 대응하면 된다
매각기일 이후에서 매각허가결정 전에 하자가 발생한 경우
매각허가결정 이후 대금납부기한 전에 하자가 발생한 경우
대금납부 이후 배당기일 이전에 하자가 발생한 경우
배당기일 이후에 하자가 발생한 경우 이렇게 대처해라!


Chapter 4 경매 물건에서 기본적인 권리분석 노하우!

01 경매에서 권리분석은 이렇게 하면 된다
02 말소기준이 되는 채권과 그 원리를 알면 권리분석의 절반은 성공이다
말소기준권리란?
말소기준권리가 인수하는 권리와 소멸하는 권리를 판단하는 기준점이다
한눈으로 분석해 본 소멸주의와 인수주의
03 채권과 물권의 종류와 이들 상호간의 우선순위
광의의 채권(물권과 채권을 포함)
물권의 종류와 물권 상호간의 우선순위
채권의 종류와 채권 상호간의 우선순위
물권과 채권 상호간의 우선순위
물권과 일반채권이 섞여 있는 기본적인 사례에서 배당분석
04 채권 상호간의 우선순위는 어떻게 결정해서 배당하나?
1순위 [필요비, 유익비](민법 제367조)
2순위 [주택 및 상가임차인과 근로자의 최우선변제금]
3순위 [당해세]
4순위 [일반조세채권](당해세를 제외한 세금)
5순위 [공과금(국민건강, 국민연금, 고용보험, 산재보험]
6순위 [저당권부 채권] 근저당권, 전세권, 담보등기, 확정일자부 임차권, 등기된 임차권
7순위 [일반임금채권(최우선변제금을 제외한 임금ㆍ퇴직금)]
8순위 [일반조세채권]
9순위 [공과금(국민건강, 국민연금, 고용보험, 산재보험]
10순위 [일반채권자]
경매에서 배당은 다음과 같은 순서로 하면 된다


Chapter 5 물권인 근저당권과 전세권은 어떠한 권리인가?

01 근저당권의 권리와 경매 배당사례에서 우선순위는?
근저당권을 설정하면 어떠한 권리를 갖게 되나?
근저당권의 효력이 미치는 목적물의 범위는?
근저당권과 다른 채권자와 우선순위 결정 방법은?
근저당권자 ? 가압류 ? 임차인 전입/확정일자 ? 강제경매 시 배당사례
02 전세권자는 어떠한 권리를 가지고 있나?
전세권의 성립요건
전세권의 효력
전세권의 존속기간
전세권에 의한 경매신청 방법과 우선변제권은?
선순위전세권과 후순위전세권의 대항력과 소멸은?
전세권이 선순위와 후순위인 사례를 통해서 분석하기


Chapter 6 특별법으로 보호받는 임차인의 대항력과 우선변제권은?

01 주택 임차인은 어떠한 권리와 우선변제권을 갖고 있나?
주택임차인의 대항력은 언제 어떻게 발생하나?
임차인의 필요비와 최우선변제금은 어떻게 해야 배당 받을 수 있나?
확정일자부 우선변제권의 성립요건과 우선변제권은?
주택임차인과 다른 채권자 간에 우선순위에 따른 배당 방법
경기도 성남시 신흥동의 주택에서 임차인과 다른 채권 간의 배당사례
주택임차인이 꼭 알고 있어야할 권리
02 상가임차인의 대항력과 우선변제권, 그리고 다른 채권과의 우선순위
상임법으로 보호받을 수 있는 임차인은?
상가임차인의 대항력은 언제 어떻게 발생하나?
상가임차인이 소액임차인으로 최우선변제금을 받으려면?
확정일자부 우선변제권의 성립요건과 우선변제권은?
상임법 개정 전·후로 설정된 근저당권과 임차인에 대한 배당사례


Chapter 7 법정담보물권인 조세·공과금·임금채권을 완전 정복하는 시간

01 조세채권 상호간 우선순위와 다른 담보물권 등과의 우선순위
조세채권의 우선특권은?
조세채권 상호간의 우선순위는 어떻게 결정되나?
조세채권과 근저당권 등이 혼재해 있을 때 배당하는 방법
조세채권과 임금채권, 공과금, 일반채권 간의 우선순위
02 공과금 상호간 우선순위와 다른 담보물권 등과 우선순위
공과금 상호간에는 동순위가 원칙이다?
공과금과 근저당권간의 우선순위 결정방법
공과금과 임금채권, 조세채권, 일반채권간의 우선순위는?
03 임금채권 상호간 우선순위와 다른 담보물권 등과 우선순위
근로자의 임금채권 중 최우선변제금은?
일반임금채권(최우선변제금제외) 상호간에는 동순위이다
일반임금채권(최우선변제금제외)과 저당권부 채권과 우선순위
임금채권, 조세채권, 공과금채권, 일반채권간의 배당은?
04 조세 · 공과금 · 임금채권 등에서 실전 배당사례
당해세→근저당→ 임차인→임금채권 순에서 배당하는 방법
임차인→공과금→조세→임금→조세채권 순에서 배당방법

Chapter 8 채권의 종류와 가압류·압류의 처분금지효력, 그에 따른 배당사례

01 채권은 어떠한 종류가 있나?
일반채권의 종류
우선특권 있는 채권의 종류
02 가압류, 압류의 의미와 그 처분금지 효력은?
가압류란 어떠한 권리이고, 그 처분금지 효력은?
압류의 종류와 그 처분금지 효력은?
03 가압류와 압류가 다른 근저당권 등과 우선순위에 따른 배당방법
김영민 가압류 ? 이미자 근저당권 순에서 배당하는 방법
A 가압류 ? B 근저당 ? C 일반채권압류 ? D 강제경매신청에서 배당방법은?
A 가압류 ? B 임차인 ? C 조세압류는 항상 압류>가압류?
04 전소유자의 가압류(압류)의 처분금지효와 배당에서 우선순위는?
전소유자의 가압류나 압류는 경매로 소멸되는 것이 원칙?
전소유자의 가압류채권자와 현소유자의 채권자에 배당방법

Chapter 9 경매물건에서 특수한 권리를 이해하는 시간

01 가등기권자가 있으면 이렇게 분석해라!
청구권보전가등기와 담보가등기이란?
청구권보전가등기와 담보가등기를 확인하는 방법
소유권이전청구권보전을 위한 가등기의 인수 여부와 배당방법
근저당권설정등기청구권보전을 위한 가등기의 인수 여부와 배당방법
담보가등기는 선순위이든 후순위이든 상관없이 경매로 소멸된다
02 부동산에 가처분이 있을 때 대응방법
가처분에 대한 이해
부동산 처분금지가처분
가처분이 선순위인 경우
가처분이 후순위인 경우
03 법정지상권이란 어떠한 권리인가?
민법이 인정하는 법정지상권 종류
법정지상권의 성립 요건
법정지상권의 존속기간
법정지상권이 인정되는 범위
법정지상권이 성립되는 사례와 그 건물임차인에 대한 배당
법정지상권이 성립되지 않는 사례와 임차인 등에 대한 배당분석
04 유치권의 성립여부와 실전투자 핵심 강의노트
유치권의 종류는 어떤 것이 있나?
유치권의 성립 요건
유치권이 소멸하는 사유
유치권이 인정되는 사례와 이에 근거한 법률 및 판례
유치권이 인정되지 않는 사례와 이에 근거한 법률 및 판례
05 토지별도등기가 있는 집합건물에 투자하는 비법
토지별도등기란 어떠한 의미인가?
경매절차에서 토지별도등기는 소멸되는 것이 원칙이다
대지권 평가 없이 전유부분만 돼도 대지권등기와 토지별도등기를 말소?
경매절차에서 토지별도등기를 인수조건으로 매각하면 매수인이 부담!
06 대지권미등기가 있는 집합건물에 투자하는 비법
왜 대지권미등기가 발생하고 언제 등기가 되나?
대지 지분이 있는 데도 전유부분만 매각되는 이유?
집합건물을 분양 받았으나 대지권미등기인 경우
대지권미등기인 아파트가 대지가격을 포함해 매각되면?
대지권 평가 없이 전유부분만 매각돼도 대지권등기가 가능하다
아파트, 연립주택 등에서 대지권이 본래부터 없는 경우


Chapter 10 경매사이트에서 입찰할 물건을 찾아 권리분석하는 실전 노하우

01 경매정보회사들의 경매사이트는 어떤 것이 있나?
굿옥션 경매사이트의 홈페이지와 이용방법
부동산태인 경매사이트의 홈페이지와 이용방법
지지옥션 경매사이트의 홈페이지와 이용방법
스피드옥션과 디와옥션 경매사이트의 홈페이지
02 입찰할 물건을 찾아서 권리분석하는 실전투자 노하우
사당동 다세대주택 입찰대상 물건정보 내역
이 다세대주택을 입찰할 물건으로 선정한 이유?
이 물건에 대한 권리분석은 다음과 같은 방법으로 해라?
현장답사를 통한 물건분석과 수익분석 후 입찰가를 결정해라!
03 경매물건의 수익성분석은 이렇게 해서 입찰가를 결정해라!
주택을 개인 명의로 취득해서 매도할 때 세금계산 방법과 절세전략!
주택을 개인매매사업자로 취득해서 매도하면 세금은 얼마나 절세?


Chapter 11 입찰당일 경매법원에서 입찰서를 제출하는 현장학습

01 입찰에 참여하기 전에 알고 있어야할 사항
입찰자가 입찰에 참여할 수 있는 적법한 자격 유무 점검
입찰참가자의 준비사항
입찰당일 경매법정에서 입찰 게시판 확인
02 입찰서류를 작성하여 제출하는 방법
입찰표 작성은 다음과 같이 작성하면 된다
배 부사장이 직접 작성한 입찰표
조 사장이 배 부사장을 대리해 작성한 입찰표
공동으로 입찰할 때 입찰서 작성 방법
입찰보증금 제공방법과 입찰보증금봉투를 작성하는 방법
입찰표와 매수신청보증봉투를 넣어 입찰봉투를 작성하는 방법
입찰봉투를 입찰함에 직접 투입하는 방법
입찰마감의 선언
03 입찰 마감 후 최고가매수신고인 결정 및 입찰마감 절차
최고가매수신고인 등의 결정 및 입찰절차의 마감
최고가매수신청인에 매수신청보증금 영수증과 농지매각에서 증명서 교부
유찰자의 매수신청보증금의 반환

Chapter 12 경매로 내집 마련과 부족한 노후생활자금 만들기

01 배 부사장이 개인매매사업자로 아파트를 낙찰 받아 노후자금 만들기에 도전!
이 아파트를 입찰할 물건으로 선정한 이유?
도봉구 창동 현대아파트 입찰대상 물건정보 내역
이 물건에 대한 권리분석은 다음과 같은 방법으로 해라?
현장답사를 통한 물건분석과 수익분석 후 입찰가를 결정해라!
매수 이후에 세금절세 방법을 고려해서 팔아야 높은 수익이 발생한다
02 배 부사장은 다가구주택을 낙찰 받아 노후자금을 마련하고 있다
이 아파트를 입찰할 물건으로 선정한 이유?
경매 물건정보 내역과 다가구주택의 임차인 현황
이 물건에 권리의 하자는 없을까?
임대수익으로 노후생활자금은 얼마나 보태고 있나?
03 조 사장이 태영아파트를 6억8,170만원에 사서 8억5,000만원에 팔다
이 아파트를 입찰할 물건으로 선정한 이유?
아파트 경매 물건정보 내역과 매각결과
이 물건에 권리의 하자는 없을까?
태영아파트를 경매로 낙찰 받아 노후자금을 마련하는데 성공한 사례
04 배 부사장이 현대아파트 54평형을 1억370만원에 낙찰 받아 성공한 사례
배 부사장은 첫 번째 낙찰 받았던 아파트를 생생하게 기억하고 있다
강남 현대아파트 54평형을 1억370만원에 낙찰 받아 성공한 사례
05 조 사장이 경매로 상가를 낙찰 받아 임대수익으로 성공한 사례
경남 거제시 옥포동 상가물건 요약정리
상가 경매 물건정보 내역과 매각결과
본 상가건물 2층과 3층의 경매 낙찰금액을 비교하면은?
경매 현금 투자금액은 얼마나 되나?
임대수익으로 노후생활자금은 얼마나 보태고 있나?
06 조 사장이 농지를 낙찰 받아 개간 후 농사를 짓다가 팔아 대박난 사례
이 농지를 입찰할 물건으로 선정한 이유?
농지 경매 물건정보 내역과 매각결과
최고가 매수신고인 증명과 농지 취득자격증명 신청서
낙찰 받고 나서 묵전(휴경지)을 밭 만들기와 수확의 기쁨 배가!
농지를 매각해서 고수익을 올릴 수 있었던 성공 사례이다
07 배 부사장은 어떻게 소액투자로 노후자금을 마련할 수 있었나?
지상건물이 있는 대지 19분의 4지분만 낙찰 받아 성공한 사례
구로동 근린주택 2/9 지분을 경매로 낙찰 받아 성공한 사례



Chapter 13 배당은 권리분석과 NPL투자의 마침표! 왜 배당이의가 필요한가?

01 배당절차는 어떻게 진행되나?
배당기일은 어떻게 지정해야 하나?
배당표원안의 비치와 열람과 배당기일에 배당을 실시하는 방법
02 배당순위가 평등한 채권자와 후순위채권자가 병존할 때 실전배당
가압류 ? 근저당 ? 확정일자 ? 강제경매 순에서 안분 후 흡수 배당한 사례
가압류 ? 근저당 ? 임차인 ? 가압류로 안분배당 후 흡수한 사례
03 배당순위가 상호모순관계에서 순환흡수 배당하는 방법
순환흡수배당 방법은 어떻게 하면 되나?
조세채권으로 순위가 상호모순관계(A=B, B>C, C>A)에 놓일 때 실전배당
04 배당순위가 순환관계(A>B, B>C, C>A)에서 순환흡수배당하는 방법
다세대주택에서 배당순위가 순환관계(A>B, B>C, C>A)에 있는 경우의 실전배당
05 왜! 배당을 알아야 하고 잘못된 배당에 이의를 제기하지 않으면 손해 보나?
법원이 작성한 배당표를 신뢰해도 될까?
배당표원안에 대한 이의와 배당이의의 소 제기 방법
배당이의 소송절차에서 원고가 승소 시 배당 실전강의


Chapter 14 부실채권(NPL)을 제대로 알고 투자해야 성공한다

01 부실채권(NPL)의 의미와 발생하게 되는 과정
NPL(무수익여신=Non Performing Loan)이란?
금융기관이 NPL을 매각하는 법적 근거와 이유는?
NPL시장의 역사
02 부실채권을 매각하는 방법과 수익모델은 어떻게 하면 되나?
NPL투자로 근저당권 매입(론세일=Loan Sale)방식
NPL투자로 채무인수 방식
NPL투자로 사후정산부 방식
부실채권(NPL)은 채권 매입 후 경매 시장에서 정리하는 파생상품이다
03 부실채권을 매입하려면 어떠한 요건을 갖추고 있어야 하나?
부실채권을 매입하려면 대통령으로 정한 매입추심업자만 가능
대부업 법인설립 절차는 어떻게 하면 되나?
개인이 부실채권에 투자하는 방법은?
04 채권 양도·양수할 때 유의사항과 올바른 계약서 작성 방법
채권의 양도와 근저당권을 양도·양수계약에 의해 양수할 때 유의사항
근저당권을 양수할 때 채무자에게 대항요건을 갖추는 방법은?
채권 양도·양수계약서와 양도통지서를 작성하는 방법


Chapter 15 부실채권(NPL)에 투자해서 부족한 노후생활자금 만들기

01 홍길동이 근저당권을 매입 후 경매를 신청해서 성공한 사례
OOO유동화전문유한회사에서 홍길동이 근저당권을 매입
경매가 진행 중인 채권을 홍길동이 사서 매각하고 있는 물건
홍길동이 근저당권을 매입해서 채권회수에 성공할 수 있을까?
홍길동이 근저당권을 매입해서 얼마나 수익을 얻게 될까?
02 박 소령이 사후정산 방식으로 낙찰 받아 성공한 사례
박 소령이 사후정산 방식으로 근저당권을 매입했다
박 소령이 사후정산 방식으로 입찰에 참여해서 낙찰 받았다
박 소령이 사후정산 방식으로 근저당권을 매입해서 성공했을까?
03 조 사장이 론세일계약 후 경매로 낙찰 받아서 고수익을 올렸던 사례
근저당권 매입하기 전 경매사건의 개요
위 경매가 변경 상태에서 부동산 시세 조사 결과
유동화회사와 론세일로 NPL채권 양도·양수계약서를 작성한 사례
근저당권을 양수 받고 나서 근저당권과 질권을 설정한 등기부 현황
근린상가의 사진과 주변 현황도
부실채권 근저당권을 사서 경매를 진행한 물건정보와 매각결과
NPL계약(론세일계약으로 근저당권 이전)
경매 입찰 결과
매각금액과 채권우선순위에 따른 배당표 작성 현황
NPL투자 및 경매로 인한 수익은 얼마나 발생했을까?
04 공장저당권을 유동화회사에서 직접 매입하고, 배당 받아 성공한 사례
근저당권 매입하기 전 경매사건의 개요
경매가 진행되다가 변경된 상태에서 부동산 시세 조사 결과
유동화회사와 근저당권일부이전방식으로 NPL채권 양도·양수계약서를 작성한 사례
채권을 양수 받고 나서 근저당권과 질권을 설정한 등기부 현황
부실채권을 사서 직접 경매신청한 물건정보 내역과 매각결과
NPL계약(근저당권 일부이전 계약)
경매 입찰 결과
배당금액과 채권 우선순위에 따른 배당표 작성 현황
NPL투자 및 경매로 인한 수익은 얼마나 발생했을까?
05 신화골든뷰를 사후정산 방식으로 저당권을 매입하고, 직접 낙찰 받아 성공한 사례
근저당권 매입하기 전 경매사건의 개요
경매가 진행되다가 변경된 상태에서 부동산 시세 조사 결과
사후정산 방식으로 NPL채권 양도·양수계약서를 작성한 사례
신화골든뷰 202호를 사후정산 방식으로 저당권을 매입하고, 직접 낙찰 받아 성공한 사례
신화골든뷰 207호를 사후정산 방식으로 저당권을 매입하고, 직접 낙찰 받아 성공한 사례
NPL계약(사후정산방식)체결과 양도·양수계약서를 작성한 사례
경매 입찰 결과
부동산 매각
NPL투자 및 경매로 인한 수익은 얼마나 되나?


Chapter 16 공매투자로 부족한 노후생활자금 만들기

01 공매물건은 어떠한 것이 있나?
압류재산 공매(공개경쟁입찰원칙)
국유재산 공매(공개경쟁입찰+유찰(수의)계약)
수탁재산 공매(공개경쟁입찰+유찰(수의)계약)
유입자산 공매(공개경쟁입찰+유찰(수의)계약)
고정자산 공매(공개경쟁입찰+유찰(수의)계약)
이용기관 등의 공매대상물건과 매각방법
금융기관, 신탁회사, 기업 등의 비업무용 재산 등의 공매
02 경매와 공매의 차이점과 진행절차는 어떻게 다른가?
경매와 공매의 차이점은?
경매신청부터 낙찰 받고 경매와 같이 배당까지 마무리 되는 과정
공매신청부터 낙찰 받고 경매와 같이 배분까지 마무리 되는 과정
경매와 공매가 동시에 진행될 때 배당요구 방법과 누가 소유권을 취득하나?
03 공매는 집행하는 기관마다 매각조건과 권리분석을 다르게 해야 한다
압류재산 공매에서 권리분석 방법
국유재산 공매에서 권리분석 방법
수탁재산 공매에서 권리분석 방법
유입자산 공매에서 권리분석 방법
이용기관재산 등의 공매에서 권리분석 방법
금융기관, 신탁회사, 기업 등의 직접 공매에서 권리분석 방법
04 공매물건을 찾은 후 권리분석은 어떻게 하면 되나?
입찰할 아파트의 온비드 입찰정보 내역
온비드 물건정보 내역에서 돈 되는 우량한 물건을 찾는 것이 먼저다
말소기준권리를 찾고 인수할 권리가 있는지를 확인해라!
이 공매물건 권리분석에서 어떤 점을 유의해야 하나!
예상배분표 작성으로 임차인이 배당 받는 금액을 확인해라!
05 재개발구역 상가주택 2분의 1을 공매로 낙찰 받아 성공한 사례
토지 지분공매 절차에서 공매물건의 사진과 주변 현황도
상가주택 2분의 1 지분 온비드공매 입찰정보 내역
지분공매 물건에 대한 권리분석과 배분표 작성
지분공매에서 2대 1의 경쟁률을 뚫고 상가주택을 낙찰 받았다
매수 이후의 대응 현황
성남시 금광1구역 재개발사업에서 현금청산금으로 탈출한 사례
06 한국자산신탁의 현장공매에서 1층 상가점포를 낙찰 받아 임대한 사례
마포 상가 109호의 사진과 주변 현황도
신탁기관 등이 온비드로 공매절차를 진행하는 입찰공고 내용
이 신탁기관 다세대주택에서 권리분석은 어떻게 하면 되나?
신탁재산 공매 매각대금에서 배당 우선순위 결정 방법
낙찰 받고 나서 어떻게 대응했나?



< 부록 편 >
- 경매에서 꼭 알아야할 핵심용어 자율학습 -
01 민사집행기관으로 집행관과 집행법원의 업무는?
집행관 / 집행법원
02 경매 입찰자격이 가능한 사람과 불가능한 사람
입찰참여가 가능한 사람 / 입찰참여 불가능한 사람
03 경매의 입찰방식
호가경매 / 기일입찰 / 기간입찰
04 경매에서 매각 조건과 매각 방법의 종류
법정매각 조건 / 특별매각 조건 / 분할매각 / 일괄매각
05 감정평가액과 매각예정금액
06 현황조사 보고서와 임대차조사 보고서
현황조사 보고서 / 임대차조사 보고서
07 매각물건명세서(=입찰물건명세서)
08 권리신고 및 배당요구와 교부청구
권리신고 / 배당요구 / 교부청구
09 인수주의, 소제주의, 잉여주의, 과잉매각 시
소제주의(=소멸주의) / 인수주의(민집법 제91조 1항) /
잉여주의 / 과잉경매 시 매각불허가
10 새 매각(=신경매), 재매각(=재경매)
새 매각(신경매) / 재매각(재경매)
11 매각(=낙찰) / 공동입찰 / 유찰
매각(=낙찰) / 공동입찰 / 유찰
12 매수신고인, 최고가매수신고인, 매수인에 대한 이해
매수신고인 / 최고가매수신고인(낙찰자 또는 경락자) / ? 매수인
13 최저매각가격과 입찰보증금, 그리고 입찰가격은?
최저매각가격은 어떻게 결정되나? / 매수신청보증금(=입찰보증금)
입찰가격(매수신청가격)
14 공유자우선매수청구권과 차순위매수신고 제도
공유자우선매수청구권 / 차순위매수신고 제도
15 매각허가결정에 대한 이의와 즉시항고 제도
매각허가결정에 대한 이의 / 즉시 항고제도(민집법 제15조)
16 경매절차에서 이해관계인의 범위와 권리
이해관계인의 범위 / 이해관계인의 집행절차상 권리
이해관계인의 사망과 경매절차
17 경매「계」와 사건번호 및 물건번호
18 경매가 정지되거나 취소되는 사례에서 용어정리
경매가 정지가 되는 경우 / 매각기일이 변경되는 경우
매각기일이 연기되는 경우 / 경매가 취하 또는 취소되는 경우
각하나 기각이란?

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평범한 월급쟁이도 부자아빠 되는 경매투자 비법서이다.
이 책은 경매와 NPL로 직장인은 투자(Two-job)을, 퇴직한 분들은 노후 전문직업으로 삼을 수 있도록 저자들이 실전투자 노하우를 바탕으로 기술한 책이다. 그래서 초·중급자 등이 쉽게 따라 할 수 있도록 기술했다.

100세 시대 직장인들은 퇴직 후 노후를 걱정하고 있다.
평생 동안 일을 하고 있는 데도 노후 생활자금이 부족한 이유는 뭘까?
노후 생활자금을 충분하게 준비하지 못한 이유로 1위가 소득이 적어서, 2위가 자녀교육비와 결혼자금, 3위가 부채상환, 4위가 자산관리에 대한 관심 부족으로 나타났다. 이 중에서도 가장 큰 원인이 되는 것은 자녀 문제로 볼 수 있다.
이러한 요인이 50대에 명퇴, 또는 정년퇴직 후 적정 노후 생활비를 부족하게 만들고 있다.

그래서 직장인들은 퇴직 후 100세 시대의 노후에 직업이 있어야 한다.
배기영 저자는 경매가 나의 노후다 생각하고 시간이 있을 때마다 경매 책을 읽는 것부터 시작했다. 그리고 부족한 것을 채우기 위해 경매학원을 찾아가 열심히 공부했다. 이러한 노력으로 1999년부터 본격적인 경매를 시작해 월급보다 경매수입을 더 높일 수 있었다. 이때부터 필자가 꿈에 그리던 투잡을 하게 된 것이었다고 한다. 이러한 경험 등을 바탕으로 실전투자에서 알고 있어야할 내용을 기술한 책이다.

금융기관을 명예퇴직한 후 어떻게 경매와 NPL투자를 시작하게 되었나?
조철현 저자는 2000년까지 다니던 경남은행을 그만두고 부동산업종으로 제2의 인생을 시작했다. 처음에는 경매와 공매 컨설팅업무를 주로 했다. 이렇게 경매공부를 하면서 실전경험도 쌓고, NPL투자도 하면서 정신없이 열심히 살다보니, 나도 모르게 노후 걱정 없이 살 수 있게 되었다. 그래서 필자는 독자분 들에게 경매와 NPL을 소개하고자 이 책을 기술하게 되었다. 경매가 나의 노후다 생각하고 시간이 있을 때마다 경매 책을 읽는 것부터 시작해라! 본인이 잘 할 수 있는 곳에서 성공하면 기쁨은 두 배가 된다고 한다.

『나는 경매와 NPL로 노후걱정 없이 산다』는 초중급자의 입문서이다.
ㆍ 노후 생활자금이 왜! 부족하고, 어떻게 준비하면 될까?
ㆍ 경매로 월급쟁이 배 부사장은 투잡을, 은행을 퇴직한 조 사장은 어떻게 성공했나?
ㆍ 경매는 어떻게 진행되고, 그 절차에서 하자가 발생할 때 대응방법
ㆍ 경매 물건에서 기본적인 권리분석 노하우!
ㆍ 물권인 근저당권과 전세권은 어떠한 권리인가?
ㆍ 특별법으로 보호받는 임차인의 대항력과 우선변제권은?
ㆍ 법정담보물권인 조세·공과금·임금채권을 완전 정복하는 시간
ㆍ 채권의 종류와 가압류·압류의 처분금지효력, 그에 따른 배당사례
ㆍ 경매물건에서 특수한 권리를 이해하는 시간
ㆍ 경매사이트에서 입찰할 물건을 찾아 권리분석하는 실전 노하우
ㆍ 입찰당일 경매법원에서 입찰서를 제출하는 현장학습
ㆍ 경매로 내집 마련과 부족한 노후생활자금 만들기
ㆍ 배당은 권리분석과 NPL투자의 마침표! 왜 배당이의가 필요한가?
ㆍ 부실채권(NPL)을 제대로 알고 투자해야 성공한다
ㆍ 부실채권(NPL)에 투자해서 부족한 노후생활자금 만들기
ㆍ 공매투자로 부족한 노후생활자금 만들기
그래서 초·중급자 등이 쉽게 접근할 수 있고 경매강의 교재로 삼을 수 있는 책을 출간하게 되었다.

출판사 서평

● 경제적 행복의 가장 큰 장애물은 노후준비 부족에 있다
현대경제연구원 설문조사 (2016.6.) ‘경제적 행복’』 조사에서 연령별로 분석해 보면 ‘20대’는 ‘일자리 부족’(35.3%)이 경제적 행복의 가장 큰 장애물이었고, ‘30대’는 ‘주택문제’(31.2%), ‘40대’는 ‘자녀 양육/교육’(30.0%), ‘50대’는 ‘노후준비 부족’(50.6%), ‘60세 이상’도 ‘노후준비 부족’(66.9%)이라고 나왔다.
20대에서 60대로 나이가 들어가면서 경제적으로 가장 큰 부담을 주는 요인도 일자리(20대) -> 주택(30대) -> 자녀교육(40대) -> 노후준비(50대 이상) 등으로 달라지고 있으며, 그에 따라 ‘경제적 행복의 장애요인’도 달라지고 있다. 이렇게 나이가 많아질수록 ‘노후준비 부족’에 대한 응답률이 높아지고 있다고 기술하고 있다.

● 100세 시대 부족한 노후 생활자금을 얼마나 될까?
통계청 자료에 따르면 노후에 필요한 적정 생활비는 월 246만원이며, 경제적으로 여유 있는 생활을 즐기려면 311만원 정도가 필요하다. 더욱이 현재 가치 기준으로 매월 246만원 수준의 생활을 하려면 10년 후에는 285만원, 20년 후에는 331만원, 30년 후에는 384만원(물가상승률 1.5% 가정 시)이 있어야 한다. 하지만 계속되는 저금리로 노후자산을 만들기가 쉽지 않은 상황이라고 한다.


● 부동산경매 시장에서 안정적인 노후 생활자금을 마련하는 노하우!
경매는 부동산중개업소에서 일반 매매로 구입하는 것보다 싼 가격으로 부동산을 취득할 수 있다. 시장이 좋으면 좋은 대로, 나쁘면 나쁜 대로 그 시세보다 싸게 살 수 있어서 투자하는 그 순간부터 이익을 확보할 수 있다. 그래서 경매로 시세보다 싸게 내 집을 마련하는 사람이 있는가 하면, 직장인들이 투잡으로 부족한 연봉을 채운다거나, 아무도 거들떠보지 않았던 정년 퇴직자들이 스스로 부족한 노후연금 채우기에 도전하는 모습은 누구보다 자기계발과 미래를 위한 재테크라 할 수 있다.

● 부동산투자의 기본은 경매로 내 집 마련하는 것부터 시작해라!?
주택은 가족의 보금자리로서 사용가치와 노후 주거걱정에서 해방!
경매투자로 내 집 마련을 하면 내 가족이 살 보금자리로서의 사용가치가 뛰어나고, 노후에 주거 걱정을 할 필요가 없다는 장점이 있다. 또, 집이 있다는 것에서 오는 심리적 안도감은 돈으로 환산할 수 없는 가치다. 이때 현재적 투자가치와 미래적 가치가 있는 주택을 내 집으로 마련해라!
내 집을 가지고 주택연금에 가입해서 죽을 때까지 연금을 받아라!
내 집을 담보로 주택연금에 가입하게 되면 사망할 때까지 꾸준히 생활자금을 받는 대신 사망 후에 집으로 대출금을 갚으면 된다. 일단 주택연금에 가입하면 평생거주, 평생연금이라는 혜택이 보장된다. 보증기간이 종신이기 때문에 소유자 및 그 배우자가 사망할 때까지 내 집에 계속 살면서 매달 연금을 받을 수 있다. 노후에 가장 큰 문제가 될 수 있는 주거와 고정소득의 문제가 동시에 해결되는 셈이라고 기술하고 있다.

● 원룸건물과 상가건물 등의 임대소득으로 노후자금을 마련해라!
경매로 낙찰 받아서 월세로 전환해 높은 임대수익을 올릴 수 있었다.
이 원룸건물은 필자의 지인이 1,833,808,000원에 낙찰 받고, 매각대금은 금융기관에서 70%인 12억8,000만원을 2.5%에 받아 잔금을 납부했다. 그리고 원룸을 각 호수별로 500만원에 월세 40만원씩 임대했다고 한. 그러니 현금투자는 6억2,000만원[취득시 등기비용 포함 19억원 - 대출금액 12억8,000만원 - 30개 원룸보증금 1억5,000만원]을 투자해서 연간 1억1,200만원[연간 1억4,400만원(1,200만원×12개월) - 대출이자 3,200만원(12억8,000만원×2.5%)]의 임대소득이 발생하게 된다. 따라서 현금투자대비 임대수익율은 1억1,200만원/6억2,000만원으로 연 18.06%가 발생해서 성공적인 투자가 되었다. 이 수익금을 월로 나누면 매월 933만원을 받게 되는 셈이라고 한다.

● 부실채권(NPL)을 매입 후 경매를 신청해 높은 수익을 올릴 수 있었던 사례
OOO유동화전문유한회사에서 홍길동이 근저당권을 매입했다.
하나은행 근저당권을 부실채권 시장에서 OOO유동화전문유한회사가 낙찰 받아 소유권을 취득 후 경매가 진행 중인 상태에서 필자 등이 부실채권양도· 양수계약으로 3억4,000만원에 매입해서 그 매매대금 전액 지급 후 근저당권을 이전받고(론세일 방식) 법원에 경매신청채권자 명의변경도 했다. 이 과정에서 필자 등은 자금이 부족해서 OO새마을금고로 부터 질권대출 70%인 2억3,800 만원(채권최고액 2억8,560만원)을 받아 잔금을 납부했다. 그 다음 필자 등은 경매 절차에서 배당받는 방법과 그 담보부동산을 낙찰 받는 방법 중 이익이 되는 방향으로 선택할 수 있는데, 배당받는 전략이 더 유리하다는 판단 하에 경매절차에서 배당 받기로 했다고 한다.

● 역세권 다가구주택을 공매로 낙찰 받아 임대수익으로 노후자금 만들기
이 공매물건은 서울시 마포구 상수동 소재 6호선 상수역 3번 출구에서 3~4분 거리에 위치하고 있어서 다가구주택을 1층 3개 호수와 2층 3개 호수로 총 6개 호수의 원룸으로 리모델링하면 각 보증금 1,000만원에 월 50만원씩 임대수익이 예상되어 보증금 6,000만원에 매월 3,000,000원의 임대소득이 예상되는 우량한 다가구주택이다. 그런데 감정가 753,207,500원이고 시세도 6억7,000만원인데 376,604,000원까지 하락되었다. 이 주택을 420,700,800원에 낙찰 받아 재임대하는 방법으로 높은 임대수익을 올리고 있다고 한다.

이와 같은 방법으로 노후 생활자금을 마련하면 될 것이라고 기술하고 있다.

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